Paljastaako vuokrakeinottelu Suomen asuntokuplan?

Viime aikoina on ollut paljon uutisia Suomen asuntomarkkinoista. Taustaksi antaisin ainakin nämä kaksi linkkiä sekä seuraavat viime aikaiset uutiset:

Moni vanha omakotitalo saattaa osoittautua arvottomaksi – ”Henkilökohtaisia tragedioita edessä”

Yksiö Helsingissä tuottaa paremmin kuin Oulussa

ESS: Tämän ”salmiakin” sisällä asunnon arvo säilyy Suomessa

Hypo: Asuntomarkkinoilla vain heikkoja merkkejä paremmasta – Kaupat jumiutuvat, kun vanhaa ei saa myytyä

Osakeasuntojen hinnat laskivat huhtikuussa

Vanhojen omakotitalojen hinnat laskivat tammi-maaliskuussa 3,3 prosenttia edellisvuodesta

IMF Global Housing Watch

Vuokrat nousivat 3,7 prosenttia vuodessa

Nämä linkit kertovat seuraavan tarinan. Suomessa on muun muassa kaupungistumisen seurauksena suurta ylitarjontaa asunnoista/omakotitaloista. Tämä luo hintapaineita tiettyjen kaupunkien ja kehyskuntien asuntohin, erityisesti yksiöihin ja kaksioihin. Pidemmällä aikavälillä on olemmassa suhteellisen pieni alue, missä asuntojen arvio säilyy – tämä on todennäköisesti myös se alue, missä Suomen työpaikat on.
Vaikka kaupungistuminen on vahva ilmiö, tämä ei yksin riitä selittämään koko maan hintaindeksin nousua. Kuva alla näyttää, että suurin muuttoliike kohdistuu (tietenkin) Helsingin seutukuntaan.

 

Seutukuntien välinen muuttoliike (lähde: Tilastokeskus)

 

Helsingissä on ihan omat ongelmat – tila-ahtaus, tiettyjen asuntotyyppien vähyys ja kova kysyntä keskustan asumiseen. Tilastokeskuksen mukaan nyt ollaan kuitenkin tilanteessa, missä useissa paikoissa hinnat laskevat. Tämä ei ole ehkä kovin yllättävää, koska talous ei pyöri kovin hyvin. Oheisesta kuvasta voidaan nähdä, että vain Tampereen seutu ja Helsinki kokevat melko suurta muuttoliiketta. Tästä on seurauksena hintapaineita. Mielenkiintoista on muuttoliikkeen jyrkkä taittuminen Suomen 1990-luvun laman aikaan: vuodesta 1993 eteenpäin Helsinkiin ja Tampereen seudulle muutto selvästi nousee – kenties suotuisimpien työmahdollisuuksien myötä. Kuten myös Lähi-Tapiolan Sijoitustalous kertoo:
Pääkaupunkiseutu on ajautunut erilleen muun Suomen asuntomarkkinakehityksestä.
”Hinnat pysyvät ennallaan tai jopa jatkavat kasvuaan sen vuoksi, että työpaikkojen perässä muutetaan pääkaupunkiseudulle. Muualla Suomessa muuttoliike on vähäisempää, joka hillitsee asuntomarkkinoita ja täten asuntojen hintakehitystä.

Tämä ei edelleenkään selitä esimerkiksi Joensuun hintakehitystä.

Toistan tätä kuvaa:

Asuntohintojen indeksi ja velkaantumisaste

Kuvassa nähdään vahva hintaindeksin lasku vuonna 2009, joka oli finanssikriisin syvintä aikaa. Merkillisintä on, että tämän laskun jälkeen pääkaupunkiseuden ja muun Suomen välinen hintakehitys on voimakkaasti erkaantunut.

Selitys siihen on jokseenkin spekulatiivista, mutta tämä artikkeli ehkä antaa avaimen ratkaisuun, ja selittää samaten vuokrien nousua. Kuten mainittiin, Helsingissä on kovaa kysyntää asuntoihin. Kun tämä yhdistetään jo jonkin aikaa todella matalaan korkoon sekä muutenkin heikkoon sijoitusten tuottoon (yield), sijoittajat ostavat asuntoja sieltä, missä on varma hinnannousu, samalla tavoin kuin myös Sveitsillä.

Kansainvälinen valuuttarahasto IMF julkaisi eilen uudet tilastot maailman asuntomarkkinoista ja Suomessa asuntojen hintojen ja kotitalouksien tulojen välinen suhde (price-to-income ratio) on normaali. Sen sijaan asuntojen hintojen ja vuokrien välinen suhde (price-to-rent ratio) on täysin epätasapainossa (ks. viimeinen kuva). Tästä olisi mielenkiintoista saada kattavat tilastot, mutta se on kaupunkitasolla jokseenkin vaikeaa.

Nämä kovat vuokrien nousut ovat yksi syy, miksi on mahdollista, että a) Suomessa on ollut paikkallisesti asuntokupla ja b) että se on puhkeamassa. Kuten Tilastokeskuksen linkistä ilmenee, vuokrien kehitys on täysin erkaantunut kuluttajahintatasolta. Samaan aikaan asuntojen hintataso näyttää menevän alas. Voidaan miettiä, olisiko niin, että nousevat vuokrat ovat seurausta siitä, että tietyillä ihmisillä/vuokrafirmoilla olisi vaikeuksia asuntolainojensa kanssa?

Kuten Michael Hudson sanoo: ”Rent is for paying interest”. Mutta korkotasot ovat ennätysmatalia. Eikö vuokrien pitäisi laskea, kun inflaatiokaan ei ole kovin korkea? Hypoteesini on, että sijoittajat eivät saa hyvää tuottoa enää asuntojen hintojen noususta, minkä seurauksena he pyrkivät saamaan tuottoa vuokrannoususta. Tämä olisi selitys siihen, miksi myös muualla kuin pääkaupunkiseudulla ja sen lisäksi myös ARA-asuntojen osalta vuokrat nousevat niin paljon. Myös tämä Suomen investointiasema (vrt. equity mukana tai ei) ja suhteelliset asuntojen hinnat viittäisivät siihen.

Henkilökohtaisia tragedioita on edessä, koska vaikuttaa siltä, että matalista koroista huolimatta vain pienessä osassa Suomea hinnat voisivat vielä vahvistua ihan kysynnän perusteella. Pahoin pelkään, että Suomen asuntomarkkinoilla on paljon kuumaa ilmaa.

Facebook-kommentit
4 Comments
  1. Pingback: “Paljastaako vuokrakeinottelu Suomen asuntokuplan?” | Arjen polku

  2. Pingback: The Finnish real estate market – a summary of things happening here | Arjen polku

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *