Viime aikoina on ollut paljon uutisia Suomen asuntomarkkinoista. Taustaksi antaisin ainakin nämä kaksi linkkiä sekä seuraavat viime aikaiset uutiset:
Moni vanha omakotitalo saattaa osoittautua arvottomaksi – ”Henkilökohtaisia tragedioita edessä”
Yksiö Helsingissä tuottaa paremmin kuin Oulussa
ESS: Tämän ”salmiakin” sisällä asunnon arvo säilyy Suomessa
Osakeasuntojen hinnat laskivat huhtikuussa
Vanhojen omakotitalojen hinnat laskivat tammi-maaliskuussa 3,3 prosenttia edellisvuodesta
Vuokrat nousivat 3,7 prosenttia vuodessa
Pääkaupunkiseutu on ajautunut erilleen muun Suomen asuntomarkkinakehityksestä.
”Hinnat pysyvät ennallaan tai jopa jatkavat kasvuaan sen vuoksi, että työpaikkojen perässä muutetaan pääkaupunkiseudulle. Muualla Suomessa muuttoliike on vähäisempää, joka hillitsee asuntomarkkinoita ja täten asuntojen hintakehitystä.
Tämä ei edelleenkään selitä esimerkiksi Joensuun hintakehitystä.
Toistan tätä kuvaa:
Kuvassa nähdään vahva hintaindeksin lasku vuonna 2009, joka oli finanssikriisin syvintä aikaa. Merkillisintä on, että tämän laskun jälkeen pääkaupunkiseuden ja muun Suomen välinen hintakehitys on voimakkaasti erkaantunut.
Selitys siihen on jokseenkin spekulatiivista, mutta tämä artikkeli ehkä antaa avaimen ratkaisuun, ja selittää samaten vuokrien nousua. Kuten mainittiin, Helsingissä on kovaa kysyntää asuntoihin. Kun tämä yhdistetään jo jonkin aikaa todella matalaan korkoon sekä muutenkin heikkoon sijoitusten tuottoon (yield), sijoittajat ostavat asuntoja sieltä, missä on varma hinnannousu, samalla tavoin kuin myös Sveitsillä.
Kansainvälinen valuuttarahasto IMF julkaisi eilen uudet tilastot maailman asuntomarkkinoista ja Suomessa asuntojen hintojen ja kotitalouksien tulojen välinen suhde (price-to-income ratio) on normaali. Sen sijaan asuntojen hintojen ja vuokrien välinen suhde (price-to-rent ratio) on täysin epätasapainossa (ks. viimeinen kuva). Tästä olisi mielenkiintoista saada kattavat tilastot, mutta se on kaupunkitasolla jokseenkin vaikeaa.
Nämä kovat vuokrien nousut ovat yksi syy, miksi on mahdollista, että a) Suomessa on ollut paikkallisesti asuntokupla ja b) että se on puhkeamassa. Kuten Tilastokeskuksen linkistä ilmenee, vuokrien kehitys on täysin erkaantunut kuluttajahintatasolta. Samaan aikaan asuntojen hintataso näyttää menevän alas. Voidaan miettiä, olisiko niin, että nousevat vuokrat ovat seurausta siitä, että tietyillä ihmisillä/vuokrafirmoilla olisi vaikeuksia asuntolainojensa kanssa?
Kuten Michael Hudson sanoo: ”Rent is for paying interest”. Mutta korkotasot ovat ennätysmatalia. Eikö vuokrien pitäisi laskea, kun inflaatiokaan ei ole kovin korkea? Hypoteesini on, että sijoittajat eivät saa hyvää tuottoa enää asuntojen hintojen noususta, minkä seurauksena he pyrkivät saamaan tuottoa vuokrannoususta. Tämä olisi selitys siihen, miksi myös muualla kuin pääkaupunkiseudulla ja sen lisäksi myös ARA-asuntojen osalta vuokrat nousevat niin paljon. Myös tämä Suomen investointiasema (vrt. equity mukana tai ei) ja suhteelliset asuntojen hinnat viittäisivät siihen.
Henkilökohtaisia tragedioita on edessä, koska vaikuttaa siltä, että matalista koroista huolimatta vain pienessä osassa Suomea hinnat voisivat vielä vahvistua ihan kysynnän perusteella. Pahoin pelkään, että Suomen asuntomarkkinoilla on paljon kuumaa ilmaa.
Pingback: “Paljastaako vuokrakeinottelu Suomen asuntokuplan?” | Arjen polku
Miten näin selvää asiaA tarvitsee enää paljastaa?
Hyvä Reijo,
Ehkä sen takia, että eräät ekonomistit ja kiinteistöalan edustajat eivät ihan vielä hyväksynyt tätä tulkintaa…
Pingback: The Finnish real estate market – a summary of things happening here | Arjen polku