Pohdinta Suomen asuntokuplasta

Suomen pankin pääjohtaja Erkki Liikanen ei ole huolissaan vielä asuntokuplasta. Nouriel Roubini on. Netistä löytyy muitakin linkkejä (esim. tämä ja tämä), joissa ollaan huolissaan Suomen asuntokuplasta.

Mielestäni on perusteltuja syitä olla huolissaan. Olen kirjoittanut blogissani välillä tästä aiheesta (esim. tämä ja tämä). En ole taloustieteilijä enkä erikoistunut talouskupliin, mutta on aika hyviä argumentteja sen puolesta, että Suomessa voi hyvinkin muhia asuntokupla.

Suomessa on varmasti opittu läksyt 1990-luvun lamasta, jossa oli kyse asunto- tai ainakin finanssikuplasta. Pankit Suomessa ovat sen jälkeen olleet varovaisempia lainaamaan rahaa. Euroajan matala korkotaso on kuitenkin vauhdittanut asuntomarkkinoita ja korottanut nimenomaan asuntojen hintoja. Suomessa tämä on osittain alueellinen ongelma – pääkaupunkiseutu on tietenkin nähnyt korkeimmat hinnannousut. Seuraava kuva ilmaisee ongelman:

Asuntojen hintakehitys ja kotitalouksien velkaantuneisuus 1988-2013

Asuntojen hintakehitys ja kotitalouksien velkaantuneisuus 1988-2013

Juuri ennen 1990-luvun laman asuntojen hintataso oli korkeimmillaan ja noin vuonna 2007 tämä taso ylitettiin. Silloin puhkesi finanssikriisi, mikä näkyy erittäin hyvin vuosista 2008 ja 2009. Erikoista tässä vaiheessa on, että a) hintatason nousu jatkui niin nopeasti taas vuonna 2010 – sen sijaan, että hinnat olisivat pudonneet lama-ajan tavoin ja että b) Helsingin ja muun Suomen välillä on niin selkeä divergenssi.

Vaikka Alankomaiden ja Suomen välillä on alueellisia eroja, kuva 1 näyttää hyvin samanlaiselta kuin Alankomaiden myyntiasuntojen hintakehitys aina finanssikriisiin asti. Erona on, ettei Alankomaissa asuntojen hinnat ole lähteneet nousuun romahduksen jälkeen:

Asuntojen hintakehitys Alankomaissa 1995-2012.

Asuntojen hintakehitys Alankomaissa 1995-2012

Nämä eivät selkeästi ole IT-kuplan kaltaisia “nopeita kuplia” vaan paljon pidempiä ja varmasti tuhoisempia kuplia. Tässä yhteydessä ensimmäisen kuvan kotitalouksien velkaantumisaste (noin 120 % suhteessa tuloihin) on erityisen relevantti: mitä kalliimmat asunnot, sitä enemmän lainaa pitää ottaa. Odotus asuntojen loputtomasta hinnannoususta luovat illuusion, ettei ole minkäänlaista riskiä. Alankomaissa tämä velkaantuneisuuden kaava on vieläkin hurjempaa (peräti 300 % suhteessa tulohin), mitä selittää osittain erilainen verovähennysjärjestelmä ja muut tekijät.

Mutta sitten tämä kuva (lähde):

Figure 3 -cotd-83

Kuvasta näkyy, että Suomessa asuntojen hintojen suhde vuokra-asumiseen on noin 40 prosenttia historiallista keskiarvoa korkeammalla. Kauppa-asunnot ovat varmaan yleensä hieman kalliimpia kuin vuokra-asunnot, mutta tämä kuva huutaa asuntokuplaa.

Yksi poliittinen ongelma piilee siinä, että “austerityä” eli säästökuria neuvotaan jokaiselle Euroopan maalle, mutta austerityn ideana on ollut hoitaa ainoastaan korkeaa julkista velkaantuneisuutta. Etelä-Euroopan kriisimaat kärsivät siitä, mutta jos puhutaan yksityisestä velasta ja sen yhteydestä asuntokuplaan, nimenomaan taloudellisesti “vahvemmat” maat kuten Suomi, Alankomaat, Tanska ja Ruotsi ovat todennäköisesti hyvin riskialttiita. Kuten kuva näyttää, kaikissa näissä maissa on ylihintaisia asuntoja. Espanjasta tiedetään, että sen asuntokupla on jo puhjennut. Ne maat, jossa on suuri vuokra-asuntojen ja omistusasuntojen hintaero ja korkea yksityinen velkaantuneisuus, ovat siten ehkä varsinaisia aikapommeja.

Tällä hetkellä korko on ennätysmatalalla ja niin tulee olemaankin kunnes oikeasti positiivista kehitystä tapahtuu. Siihen asti on kuitenkin kasvavan työttömyyden yhteydessä ongelmana, että kotitaloudet yrittävät leikata menoja ja nimenomaan yrittävät päästä lainoistaan eroon (deleveraging). Siten tämä hetki on hyvin jännä – toisin kuin mitä pankkien ja ekonomistien skenaariot sanovat – on jokseenkin todennäköistä, että Suomen taloudella menee vielä huonommin, kunnes kotitalouksien velkaantuneisuusaste on matalammalla tasolla. Jos jossain vaiheessa tulee koronnousu (ei kuitenkaan vielä), monilla Suomessa on yhtäkkiä erittäin isoja velkaongelmia. Alankomaissa sama ongelma on vieläkin suurempi, mutta siellä se on aika lailla pankkien kotitekoista.

Appendix

Kommenteissa pohdittiin pääkaupunkiseudun ja ”muun Suomen” erottelun järkevyyttä. Bonuksena kaksi kuvaa, joissa näkyy erilaisia alueellisia kehityksiä. Kiinnostavinta on pääkaupunkiseudun hintakehityksen lisäksi, että Joensuun asuntojen hintaindeksi on vieläkin nousussa, mutta että esimeriksi Oulu ja Lappeenranta ovat jo selvästi laskussa. Oulun tapauksessa on ainakin selvää mistä tämä johtuu. Kiinnostavaa on myös Kotkan nopea nousu alussa (jopa nopeampi kuin PKS), mutta senkin hintaindeksi on kääntynyt selvään laskuun. Kajaanissa oli vuoteen 2011 asti vielä hintojen nousua, mutta nyt näyttää olevan aika jyrkkä pudotus.

Kaupingit

UudenAsuntojenHinnat

Facebook-kommentit
12 Comments
  1. Pingback: Suomen asuntokuplasta ja talouden kehityksestä | Arjen polku

  2. Täysin oikean suuntaista pohdintaa.

    Asuntojen hinta riippuu olennaisesti siitä, kuinka paljon pankki on valmis antamaan lainaa asunnonostajalle. Jos asunnonostajalla ei ole kunnollista vaihtoehtoa asunnonostolle (ts. vuokra-asuntoja ei ole tarjolla), pankkilainan ottaminen jää ainoaksi tavaksi taata tyydyttävä asumisen taso.

    Tähän artikkeliin voisi lisätä Iso-Britannian inhimilliseen ja taloudelliseen katastrofiin päättymässä olevaa asuntopolitiikkaa. Britannia on ollut uusliberaalin asuntopolitiikan mallimaa Euroopassa Thatcherista alkaen. Tämä James Meekin artikkelin on melko valeiseva historiallisesta taustasta:

    http://www.lrb.co.uk/v36/n01/james-meek/where-will-we-live

    Uusliberaalin asuntopolitiikan ydin on yksinkertainen: anna avokätisesti niille, jotka eivät sitä tarvitse tai ansaitse (yksityistä kunnalliset asunnot alihinnalla asukkaille, joilla on varaa maksaa), rajoita asuntojen tarjontaa (lopeta julkinen asuntotuotanto, vaikka se olisi taloudellisesti kannattavaa), pidä huolta, että mahdollisimman monella kotitaloudella varaa ottaa velkaa. Hyvätuloiset ja keskiluokka saavat valtavan taloudellisen edun köyhien ja tulevien sukupolvien kustannuksella. Tämän politiikan suunnittelijat olivat todella kyynistä sakkia, mutta suurin osa ihmisistä ei tajunnut mitä olintapahtumassa ja mitkä olisivat politiikan pitkän aikavälin seuraukset.

    Tai Meekin sanoin:

    ”First, the government sold people homes it owned at a huge discount. Then it allowed the original buyers to keep the profit when they sold those homes to a private landlord at market price. Then the government artificially raised market rents by choking off supply – by making it impossible for councils to replace the sold-off houses. Then it paid those artificially high rents to the same private landlords in the form of housing benefit – many times higher than the housing benefit it would have paid had the houses remained in council hands.”

    Tämä kaava on koko uusliberalistisen politiikan kova ydin, jota se toistaa asumisen lisäksi kaikilla muillakin yhteiskunnan alueilla terveydenhoidosta rahoitukseen. Valtion politiikka tukee yksityistä velkaantumista, jotta varallisuusarvojen hinta saadaan inflatoitua samalla kuin yhä suurempi osa valtion ja kuntienmenoista menee korkeiden varallisuusarvojen takia käsistä karanneiden kustannusten maksamiseen. Tuotannon sijasta valtio tukee tuottamatonta lisäarvon anastamista. Meekin esimerkki Britanniasta:

    ”Before Right to Buy, the government spent a pound on building homes for every pound it spent on rent subsidies. Now, for every pound it spends on housing benefit, it puts five pence towards building.”

    Niin, nykyään vuokra-asunnot pääsääntöisesti ovat yksityisiä, kun ennen kunnalliset vuokra-asunnot olivat merkittävällä sijalla.

    Meekin artikkeli on pitkähkö mutta tarjoaa historiallista perspektiiviä Britannian tilnteeseen.

  3. b) Helsingin ja muun Suomen välillä on niin selkeä divergenssi

    Nämä ”pääkaupunkiseudun” ja ”muun maan” väliset vertailut ovat tilastollisesti täysin virheellisiä (alunperin niitä lieneekin tehtailtu tietoisessa harhaanjohtamistarkoituksessa), koska ne nojaavat koko muun Suomen ymmärtämiseen homogeeniseksi alueeksi kulloisenkin tarkasteltavan muuttujan, esim. asuntojen hintojen, suhteen. Helsinkiläisten voi olla vaikeaa ymmärtää, että myös muualla maassa on toisaalta kasvukeskuksia, joissa asuntojen hintakehitys on ollut vahvasti nouseva, sekä toisaalta taantuvia alueita, joissa vähänkään huonokuntoisista asunnoista ei tahdo päästä eroon edes ilmaiseksi. Kun näitä ei tarkastelussa mitenkään eroteta, vaan surutta heitetään ne yhdessä kaatoluokkaan ”muu maa”, saadaan pääkaupunkiseutu näyttämään paljon suuremmassa määrin erityistapaukselta kuin se todellisuudessa onkaan.

    • Kiitos kommentistasi. Mikäli minulla on mahdollisuuksia siihen, voisin yrittää kaivata erilaisia ’muun maa’ indikaattoreita esiin niin, että voi esim. nähdä toisenlaisia alueellisia eroja.

  4. Omistamisen ja ”ylläpidon” riippuvuus suhde jää kovin pienelle huomiolle yleensä. Tosiasia on että ns korjausvelka on huimassa kasvussa. Ihmiset ovat ostaneet asuntoja niin kovaan hintaan, että korjaus/saneerausrakentamiseen ei juuri jää varaa.Tämä kaikki kasautuu ja tulee vaikuttamaan asuntojen arvoon.
    Toinen huomion arvoinen seikka on ylipäätään suomalaisten kiinteistöomistumis noin yleensä. Mitä on varaa omistaa tulevaisuudessa?
    Nyt omaisuutta on ripoteltu ympärimaakuntia mm. metsä/kesäasunto muotoisena. Mitä näille omistuksille tulee tapahtumaan siinä vaiheessa kun kaikki peritty/oma omaisuus menee asumiseen ja perus toimeentulon ylläpitoon?Varallisuus tulee vääjäämättä kokemaan muodon muutoksen ja uudelleen määrittelyn. Suomessa on omistamis ja varallisuus kupla.Tämä pitää ymmärtää laajempana ongelmana kuin pelkkänä asuntokuplana.

  5. Pingback: Asuntokuplista ja kasvukunnista

  6. Pingback: Suomalaisten asuntokuntien asuntovelat hurjia! | Arjen polku

  7. Pingback: “Asuntojen hinnat nousevat Joensuussa poikkeuksellisesti” | Arjen polku

  8. Joonaksella on tässä ihan hyvä huomio, esim. Tampereella hinnat alkavat olla jo samaa luokkaa kuin Espoossa, osin voivat olla korkeampiakin.

    Mitä hintakuplaan tulee, oma teoriani on että ihmiset lakkasivat ymmärtämästä rahan arvon siinä vaiheessa kun siirryttiin euroon. Silloinhan tolkuton hintojen nousu alkoi, ei pelkästään asunnoissa vaan kaikessa muussakin.

  9. Pingback: Paljastaako vuokrakeinottelu Suomen asuntokuplan?

  10. Pingback: The EU Bubble™ Finland’s economy is heading for a ’perfect storm’ | The EU Bubble™

  11. Pingback: Suomen asuntomarkkinat ja taantuman vaikutukset | Arjen polku

Vastaa käyttäjälle Joonas Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *