Pohdinta Suomen asuntokuplasta

Download PDFLataa PDF lukulaitteeseen tai tulostettavaksi

Suomen pankin pääjohtaja Erkki Liikanen ei ole huolissaan vielä asuntokuplasta. Nouriel Roubini on. Netistä löytyy muitakin linkkejä (esim. tämä ja tämä), joissa ollaan huolissaan Suomen asuntokuplasta.

Mielestäni on perusteltuja syitä olla huolissaan. Olen kirjoittanut blogissani välillä tästä aiheesta (esim. tämä ja tämä). En ole taloustieteilijä enkä erikoistunut talouskupliin, mutta on aika hyviä argumentteja sen puolesta, että Suomessa voi hyvinkin muhia asuntokupla.

Suomessa on varmasti opittu läksyt 1990-luvun lamasta, jossa oli kyse asunto- tai ainakin finanssikuplasta. Pankit Suomessa ovat sen jälkeen olleet varovaisempia lainaamaan rahaa. Euroajan matala korkotaso on kuitenkin vauhdittanut asuntomarkkinoita ja korottanut nimenomaan asuntojen hintoja. Suomessa tämä on osittain alueellinen ongelma – pääkaupunkiseutu on tietenkin nähnyt korkeimmat hinnannousut. Seuraava kuva ilmaisee ongelman:

Asuntojen hintakehitys ja kotitalouksien velkaantuneisuus 1988-2013

Asuntojen hintakehitys ja kotitalouksien velkaantuneisuus 1988-2013

Juuri ennen 1990-luvun laman asuntojen hintataso oli korkeimmillaan ja noin vuonna 2007 tämä taso ylitettiin. Silloin puhkesi finanssikriisi, mikä näkyy erittäin hyvin vuosista 2008 ja 2009. Erikoista tässä vaiheessa on, että a) hintatason nousu jatkui niin nopeasti taas vuonna 2010 – sen sijaan, että hinnat olisivat pudonneet lama-ajan tavoin ja että b) Helsingin ja muun Suomen välillä on niin selkeä divergenssi.

Vaikka Alankomaiden ja Suomen välillä on alueellisia eroja, kuva 1 näyttää hyvin samanlaiselta kuin Alankomaiden myyntiasuntojen hintakehitys aina finanssikriisiin asti. Erona on, ettei Alankomaissa asuntojen hinnat ole lähteneet nousuun romahduksen jälkeen:

Asuntojen hintakehitys Alankomaissa 1995-2012.

Asuntojen hintakehitys Alankomaissa 1995-2012

Nämä eivät selkeästi ole IT-kuplan kaltaisia “nopeita kuplia” vaan paljon pidempiä ja varmasti tuhoisempia kuplia. Tässä yhteydessä ensimmäisen kuvan kotitalouksien velkaantumisaste (noin 120 % suhteessa tuloihin) on erityisen relevantti: mitä kalliimmat asunnot, sitä enemmän lainaa pitää ottaa. Odotus asuntojen loputtomasta hinnannoususta luovat illuusion, ettei ole minkäänlaista riskiä. Alankomaissa tämä velkaantuneisuuden kaava on vieläkin hurjempaa (peräti 300 % suhteessa tulohin), mitä selittää osittain erilainen verovähennysjärjestelmä ja muut tekijät.

Mutta sitten tämä kuva (lähde):

Figure 3 -cotd-83

Kuvasta näkyy, että Suomessa asuntojen hintojen suhde vuokra-asumiseen on noin 40 prosenttia historiallista keskiarvoa korkeammalla. Kauppa-asunnot ovat varmaan yleensä hieman kalliimpia kuin vuokra-asunnot, mutta tämä kuva huutaa asuntokuplaa.

Yksi poliittinen ongelma piilee siinä, että “austerityä” eli säästökuria neuvotaan jokaiselle Euroopan maalle, mutta austerityn ideana on ollut hoitaa ainoastaan korkeaa julkista velkaantuneisuutta. Etelä-Euroopan kriisimaat kärsivät siitä, mutta jos puhutaan yksityisestä velasta ja sen yhteydestä asuntokuplaan, nimenomaan taloudellisesti “vahvemmat” maat kuten Suomi, Alankomaat, Tanska ja Ruotsi ovat todennäköisesti hyvin riskialttiita. Kuten kuva näyttää, kaikissa näissä maissa on ylihintaisia asuntoja. Espanjasta tiedetään, että sen asuntokupla on jo puhjennut. Ne maat, jossa on suuri vuokra-asuntojen ja omistusasuntojen hintaero ja korkea yksityinen velkaantuneisuus, ovat siten ehkä varsinaisia aikapommeja.

Tällä hetkellä korko on ennätysmatalalla ja niin tulee olemaankin kunnes oikeasti positiivista kehitystä tapahtuu. Siihen asti on kuitenkin kasvavan työttömyyden yhteydessä ongelmana, että kotitaloudet yrittävät leikata menoja ja nimenomaan yrittävät päästä lainoistaan eroon (deleveraging). Siten tämä hetki on hyvin jännä – toisin kuin mitä pankkien ja ekonomistien skenaariot sanovat – on jokseenkin todennäköistä, että Suomen taloudella menee vielä huonommin, kunnes kotitalouksien velkaantuneisuusaste on matalammalla tasolla. Jos jossain vaiheessa tulee koronnousu (ei kuitenkaan vielä), monilla Suomessa on yhtäkkiä erittäin isoja velkaongelmia. Alankomaissa sama ongelma on vieläkin suurempi, mutta siellä se on aika lailla pankkien kotitekoista.

Appendix

Kommenteissa pohdittiin pääkaupunkiseudun ja ”muun Suomen” erottelun järkevyyttä. Bonuksena kaksi kuvaa, joissa näkyy erilaisia alueellisia kehityksiä. Kiinnostavinta on pääkaupunkiseudun hintakehityksen lisäksi, että Joensuun asuntojen hintaindeksi on vieläkin nousussa, mutta että esimeriksi Oulu ja Lappeenranta ovat jo selvästi laskussa. Oulun tapauksessa on ainakin selvää mistä tämä johtuu. Kiinnostavaa on myös Kotkan nopea nousu alussa (jopa nopeampi kuin PKS), mutta senkin hintaindeksi on kääntynyt selvään laskuun. Kajaanissa oli vuoteen 2011 asti vielä hintojen nousua, mutta nyt näyttää olevan aika jyrkkä pudotus.

Kaupingit

UudenAsuntojenHinnat


share this
Download PDFLataa PDF lukulaitteeseen tai tulostettavaksi